施工现场临时用电中几个常见问题解析
一、施工现场临时用电管理都有哪些文档？1.JGJ46-2005规范：3.3安全技术档案3.3.1施工现场临时用电必须建立安全技术档案，并应包括下列内容：1用电组织设计的全部资料；2修改用电组织设计的资料；3用电技术交底资料；4用电工程检查验
一、施工现场临时用电中几个常见问题解析1.螺纹钢为什么不能作为接地体？答：主要有两个原因，一是螺纹钢难与土壤紧密接触,接地电阻不稳定；二是螺纹纹的棱会出现尖端电荷积聚放电，对接地电流的均匀散布不利，纹钢表面的螺纹相当于增加了一个电感,对高频
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
简介：基于客户导向与品质引领的批量精装修工程管理主讲:孟老师 目录精装修工程管理概述精装修工程进度管理一三精装修工程质量管理四精装修安全文明管理二 目录精装修工程管理概述一 1精装修工程管理痛点手工操作户户精致难于做到毛坯房模式的惯性持续存在管理负荷增加交付难度最高标准不对标不支持亟待修改痛点供方资源存在短板甲方难省心管控手段粗放靠走靠吼老一套经验教训未传承问题重复发生建材舆情上升劳务水平下滑 2精装修工程管理逻辑重构相关部门和专业材料控制常常失手建筑质量成为影响“带病携癌”交付始终“关不好门”舆情频发内装饰老大难问题维修不断产品导向客户导向依赖国标企业标准考虑自己关注内装仅靠工程系统预防眉毛胡子品质引领工地人口工厂门口问题潜伏提前暴露单套控制批量控制体系失守守住关口进场验收驻厂监造关注结构功能观感复杂繁琐简单傻瓜单打独斗集成设计抽检复验批批复验粗放管理粗粮细作处罚兜底引路同行各自为政信息共享望闻问切科技手段通病难解技术革新人海战术信息科技串联灯泡并联池组只观面像检测内脏长毛掉线定时关门只管下级管理上级随意深化标准设计家当车间工厂生产满足现状升级标准工艺低标矫枉过正个人经验传承手册家当作坊集中加工知之足矣学习装修理想教条实际出发第一时间关好门装配式装修一体化设计预先批量控制集成化设计管理延伸控制源头建筑工业化一体化施工两提一减BIM技术运用监管公信手段先进双监理模式新技术高科技应用 3精装修工程管理有利条件产业化装配化一体化的推进新技术新科技产品的推广应用试错买单与成功经验可供借鉴信息化和创新管理的成功应用机遇日趋成熟的资源体系基本形成部品安装产业化工人日见雏形部品工厂专业化配套已经具备第三方专业项管咨询拿来可用 4引进精装修项目管理咨询优质资源咨询服务细检服务体系顾问质量细检研发顾问风险评估工程顾问交付陪验培训辅导维保管理资源工具0102030405前介服务管理服务社区服务设计审查代建管理买房顾问招采管理项目管理工地监造土建检查管理助理接房验收设计咨询招标代理工程监理造价咨询造价咨询驻厂监造豪装管家 5序号项目评价标尺1集中入伙日到访客户一次性交房率≥95%2集中入伙日到访客户户均报事量≤1.53较大的普遍性质量问题04因工程质量问题产生的客户群诉05渗漏率1%6项目其它各项计划指标达成率≥95%7较大的人身安全事故和火灾事故0集中入伙后对拒交户业主提出的问题8100%在15个日历日内一次整改合格率9集中入伙日起1月内整改交房率≥90%TEL微信：13012377467 6客户质量敏感点分析其它类沟通类烟机木地板及踢脚线橱柜浴柜土建（铝合金门窗栏杆）套装木门（含锁）土建（外墙砖涂料）卧室栏杆墙纸电气类热水器防盗门石材（门槛石）某开发商近年成品房交付期报事统计洁具厨具 6客户质量敏感点分析土建类木地板踢脚线顶棚开裂等套装木门防水渗水地砖、墙砖天棚涂料石材洁具栏杆给排水渗漏等热水器烟机塑钢门窗防盗门某开发商近年成品房保修期报事统计电气类 针对不同项目多客户质量维敏感点度分类方法分类分级梳理 针对不同项目多某项目维观感度质量敏感点分类分级梳理 3.石材普遍关注普遍关注2.尺寸4.木地板部份关注1.水5.瓷砖部份关注不关注不关注14.清洁普遍关注普遍关注13.木制品敏感点6.防盗门部份关注部份关注12.马桶普遍关注普遍关注部份关注11.电7.门窗部份关注8.木门10.涂饰不关注不关注9.墙纸 7统一意识与达成管理共识施工启动会交底目的咨甲方施工启动会意义询+管开理路做始启总包、分包施工启动会好标动演减会志管促法理进预决做系管控策出统理未承认来诺识团做足队功达确文课成统报件立正共一确审会识标做依签准据法 7统一意识与达成管理共识明确项目概况及参数明确清单费用相关情况明确项目管理组织明确工程变更相关情况施工图纸及材料选型明确工程款支付相关情况明确现场各项管理要点预估施工风险和不利因素明确施工节点控制计划明确甲、乙双方的责任 目录精装修工程质量管理二 流水段分项工程质量管控流程-九步法均质量变首预集应交套警预中集急房交点机警收中处快房评制平尾收置修快流流水段细批量台复制拉工程尾质量模管控-里开程碑修维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 2.浸水案1.窜水案3.木头案8.伤害案案例4.石头案7.霉斑案5.大小案6.变形案 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 01质量标准输出1.1设计深化标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).窜水案门槛石相邻位置成因 (1).窜水案设计会审深化均未考虑 (1).窜水案门槛石相邻位置设计解决方案 (2).浸水案厨卫相邻墙面设计解决方案 （3）.设计预防与读图管理客户导向≠ （3）.设计预防与读图管理无问题知导向之错 （3）.设计预防与读图管理序介入节点正确做法及标准动作号1施工启动会1、一名高层领导亲临会议；2、提出纲领性和廉洁性管理要求；3、对项目参与人计划落地的管理动作发表点评意见。2土建移交严重滞1、一名高层领导亲临会议；无后的专题协调会2、当场解决移交中的重大问题。知问题1、高层主要领导主持，全体高层参加，工程部导向之3施工样板层联合牵头、设计、营销、成本、物业主要负责人参加；点评2、高层主要领导要亲临样板层现场；3、高层主错要领导自始至终参加完点评会；4、当日解决暴露的重大问题；5、会后亲自审签点评会议纪要。4第一流水段基础1、一名高层领导主持，工程部牵头、设计、营装修完工和部品销、成本、物业主要负责人参加；2、高层领导安装完工停止点要亲临样板层现场；3、高层领导自始至终参加联合点评完点评会；4、解决暴露的重大问题。工地开放后重点1、一名高层领导亲临会议；5难点客户应对方2、当场决定应对方案和实施办法。案专题会 （3）.设计预防与读图管理无问题能导向之错 （4）.以客户导向着力建立设计审查和设计深化指引企业标准客户非常关注材料的环保性相对于毛坯房，成品房拔高了客户对材料环保的需求和室内污染的敏感度规范规定室内空气质量具有一票否决权空气质量不合格可以判定成品房不合格室内空气污染的叠加效应必须由设计预评价和项目全过程系统预防 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案序项目国家标批量采购标准号准1砖的主要区域（正面、四边）表面可见缺陷允许0%5%2同批次色差无要求同批次无色差解决3用于再次加工的800、600砖的几何尺寸偏差无要求在国标值的50%以下方案4线性热膨胀系数和湿膨胀系数委托检测报告无要求须报告≤0.03%5地砖摩擦系数委托检测报告新要求须报告干、湿法试验>0.5（国际摩擦系数分级定义标准）6玻化砖表面微孔防污防渗脏委托检测报告无要求须报告>3级注：合同中约定：1、进场取样3%表观验收，每批次封存3块于物业如今后有问题待检；2、合同中不明确全部撤包装块块检查验收（事实上不可能），厂家还容易更换。 (1).石头案序项目国家标准批量采购标准号1断纹长度在一定范围内且允许N条板正面及可见边角不允许2缺棱每米长度宽度在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许解决3缺角每块长宽度在一定范围内允许N个可见边角不允许方案4色斑每块面积在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许5砂眼直径在一定范围内允许N个板正面及可见边角不允许6修复拼接允许修复拼接但不影响装饰效果无明显修复拼接痕迹干挂:室内≥20、室外≥25，允许偏差-7厚度1.0，板材优等±1、一等±1.5、合格±2.0 (2).木头案 (3).浸水案 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).石头案–墙砖空鼓成因之一 某开发商12项核心新技术之一:预制内墙板以水泥、陶粒、砂、外加剂和水等原料为基料，内置冷拔低碳钢筋(丝)，经抽芯制成的墙板，采用工厂生产方式，产品平整度高，可实现免抹灰，有效的杜绝抹灰空鼓、开裂等质量隐患精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 某开发商12项核心新技术之一:高压水枪拉毛利用水力切割技术，通过高压水在混凝土基面、内墙板上拉出粗糙面，实现表面快速拉毛，减少基层太光滑、残余浮浆、脱模剂等产生空鼓的质量隐患大幅提高防水、墙砖粘结力和砖墙铺贴质量精装修监理重庆精标装饰工程监理有限公司 (2).大小案–尺寸偏差视频 （3）两大“牛鼻子”渗漏返潮尺寸尺寸位置两大抹灰质量（开裂)“牛鼻子”直接交付的成品质量进度移交滞后 小业主普遍关注的质量敏感点(4)全面升级建立建筑质量企业标准常见的建筑影响装饰的关键点升级建筑质量企业标准土建关注点小业主关注点装饰关注点 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.1工法标准施工中常见易发易偏的典型问题工法企业标准条文不直观具体做法缺失部份条文歧义做法五花八门“宜”文可选择…….. 1.3.2功能质量标准小业主普遍关注的质量敏感点施工中常见易发易偏的典型问题安全功能测试企业标准常规和委检除外，现场宜增加：①卫生间门槛石与止水坎泼水试验②及其泼水前后含水率变化值测试③卫生间阳台地面坡度检测与泼水试验规范④厨卫天棚防水腻子油漆浸水试验⑤吊柜、无支架台下盆货载试验标准缺失⑥橱柜抽屉拉篮负载（20kg)运行试验⑦浴室柜镜柜整体冲淋试验⑧橱柜板浸水试验……… 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.3观感质量标准施工中常见易发易偏的典型问题观感质量企业标准笼统繁杂难量化不直观难界定权重偏离…….. 小业主普遍关注的质量敏感点1.3.4质量通病治理要点施工中常见易发易偏的通病问题通病防治企业标准管理+技术防控治理要点 01质量标准输出1.1设计质量标准1.2材料质量标准1.3施工质量标准1.4成品保护标准 (1).伤害案 （2）.成品保护在成品住宅工程管理中的特殊意义项目成功的关键标尺最重要的组成部份项目工程管理主动脉最重要的基础管理与毛坯房的核心区别水平最直观的体现精益管理的提升路径思维转变关键因素批量细节质量的保证潜移默化暗示作用 （3）.为什么成品保护管理比较困难？难点重点制度责任流水吃措乱开意识虚设不清混乱施费楼层薄弱 （4）.成品保护管理总体思路有序生产方式某些技术手段施工令制度受控 小业主普遍关注的质量敏感点(5).着力建立高标准成品保护企业标准施工中常见易发易偏的典型问题成品保护企业标准和管理处罚细则标准不清晰做法不统一主要通道可持续性差漆纸防水墙面无保护玻璃及窗框无保护地面管线保护未实施木制品固定方式不持久穿衣带套防污不防撞保护盲区………………. 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 02施工方案管控 (1).窜水案墙根相邻墙面成因 (1).窜水案墙根相邻墙面解决方案 (2).浸水案水管的正确姿势？地面水管渗漏解决方案 (3).霉斑案墙纸发霉成因 (3).霉斑案墙纸发霉充分散发解决方案 (4).变形案首先是满足安全和解决使用功能的前提下方案然后才是观感效果和好看 含水率变化导致的木制品类似变形案郑州12.4%木地板含水率12%家具用木材产品所在地区年平均平衡含水率+1% 正确处理一套样板房与整栋批量生产施工方案的关系VS精装修监理与顾问重庆精标工程监理有限公司 (5).窜水案门槛石相邻位置 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 03材料报验管控封标准样驻厂监造入场报验现场测试取样复验……. (1).石头案–接缝高低差封样管理序计划材料名称品牌要求样品尺寸签字号送样1石材图示长宽设计、工程、2评不锈审钢条150mm监理和施工单位3签开关封插座和灯1个具4拍木龙照骨150mm工程、监理轻钢龙骨及吊150mm和施工单位5台账筋会签，样品6库轻钢存龙骨配件每种型号封一个样品7纸面石膏板100×100借样调包8水泥纤维板100×100归强弱存电线缆按合同附件150mm9填写10变给水更管150m11金属软管以整根封样12防火涂料刷木条三遍后封样，200mm13腻子胶14乳白胶15腻子粉检测报告和实物照片封样16乳胶漆17硅酮胶封样一支，阴角打胶1m长18卫生间五金以个为单位封样 (1).石头案–接缝高低差驻厂监造此案没有实施大宗关键材料部品 (1).石头案–接缝高低差报验管理此案有报验和台账资料无验收照片仅验收首批后批次未验抽方便位置抽检数量少……..验收漏洞 (1).石头案–接缝高低差现场测试管理检查内容国家标准规定允许偏差此案仅看看观感没有测试石材长宽偏差合格品[-1.5，0]mm仅形式验收石材厚度（人造石偏差）合格品±2mm无测试动作装饰栏杆管材厚度偏差普通级[-10%，+12%]mm无测试照片吊顶螺杆直径偏差±0.3m无m测试能力报验吊顶龙骨厚度偏差公称厚度＞0.4≤0.6，允无许偏测差试±0.方04m法m漏洞更无此要求厚度≤15mm、偏差±0.4mm，厚度大于15mm、偏差木基层板材厚度偏差甲方未参与±0.6mm……..公称厚度与平均厚度之差的绝对值及厚度最大值与最小木地板板材厚度偏差值均≤0.5mm玻璃隔断（玻璃厚度）偏差厚度12.0、15.0mm允许偏差±0.8mm不锈钢饰面材料厚度偏差厚度2mm,宽度大于1m,允许偏差：普通精度±0.15mm (1).石头案–接缝高低差复验管理计划送样评审无取样照片签封涉嫌专用板拍照后批次未检台账……..复验库存漏洞借样归存变更 规范规定(1).石头案–接缝高低差计划此案有取样与复验台账资料送样评审签封拍照复验台账项目库存指标借样归存变更 尺寸稳定性防滑性能PPR水管开关插座耐明水性能木地板木门线性膨胀墙地砖橱柜耐蒸汽性能防污防渗底背板防潮耐酸碱性能耐淋水性能线性膨胀天然理石增加指标浴镜柜耐腐蚀性能物理性能腻子、防水粘接强度化学成分人造石五金件化学成分不锈钢线性膨胀抗腐蚀性能胶粘剂抗腐蚀性能涂料 (2).窜水案墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯配比失控 (2).窜水案过程核查管理墙根相邻墙面此案无任何资料可追溯使用失控鱼龙混杂 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 04施工交底管控 (1).窜水案门槛石相邻位置留于形式资料造假丢失变形埋伏折扣会上答应会下应付承诺很快行动很慢文字太多案例太少八股盛行…… 精装修常见质量问题清单编码表傻瓜化数据可视化问题编码-精标咨询制作分项分代号序分项项序分项工分项代子项常见问题及问子项常见问题号工程代号程号题编号码1点位、尺寸、走向、回路与设计和排版图不符A11门框与洞口之间用报纸、包装袋等垃圾塞缝或未满打发泡胶底盒、出水口位置与设备、部品、木制品安装位置冲突或被遮2A22厨卫门框安装尺寸与橱柜台面或浴柜台面尺寸冲突挡3墙面斜向布管A33门脸线与墙面漏缝4未与吊顶、设备、部品、饰品安装打孔位置错开A44门脸线与墙体之间的乳胶漆界面呈大小头5电与热水管、气管、烟道、热水器间距＜300mmA55门脸线安装松动6燃具与电表、电器设备、热水器与气表水平净距＜500mmA66门脸线变形翘曲、呈八字型7强电与弱电、水与电同槽A77门脸、门套、门扇、收边条色差明显8机器切割的乳胶漆墙面线槽边缘未凿毛A88锁具开关不灵和9深度＜管直径+15mm，宽度＜管直径+10mmA99门吸安装松动管线10并列布置的多根线管紧贴，管间无空隙A10十套装门10门扇与门套缝隙不符合规范一AL安装二安装11切断、切除、损害土建钢筋、结构工程A1111门扇关闭状态下与缓冲条未接触12损坏已经预埋的管线A1212卫生间门未设置通风百叶或下方未留置30mm空隙13底盒高于腻子基层或砖面A1313卫生间门套、门脸下端300mm未做防腐处理给水内丝管口凹入抹灰面（非质量问题，风险项，宜冒出砖面14A1414卫生间门套、门扇、门脸底面未做封油防潮处理且装饰盖能紧贴砖面为原则）15表端至燃具软管接头之间的燃气管道暗埋A1515卫生间内门脸线下端直接落在地砖上16卫生间给水管线走地（非质量问题，风险项，宜走天）A1616门扇启闭不灵和、有异响水管槽从卫生间和阳台门槛石下面或卫生间墙根处穿过（非质17A1717门脸线碰角拼缝明显、高低不平量问题，风险项，宜走天）18管内留空截面积小于40%A1818观感缺陷：划痕、碰伤、掉漆、漆膜不成型、点补痕迹明显19地线小于其它线A1919其它：20其它：A2020其它： 标流水段层工程质量动态监测表每周动态统计时间：2010年12月-2013年9月施工单位：上海全筑精标咨询制作30日质量问题检查、验收与整改销项动态统计12月-6月累时间12月-13年1月2月3月4月5月6月7-8月8-9月计总数实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项实测销项问题销项集中集中全部工地开放楼问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题问题总数总数通查通查销项开放问题编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及编码及问题销项完成问题销项层（条）（条）数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量数量总数总数时间总数总数25F 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 05施工样板管控暴露问题解决问题直观细节控制风险磨合管理深化方案固化标准带路引路……样板带路在成品住宅工程管理中更具特殊意义> (1).施工样板计划做法不明确强制干预事前预判结果一定不好工序工法样板朝令夕改动态事初预判久拖不决干预结果可能不好深度不够存在死角…….施工样板层完工实强制性物样板界面移交样板 (2).施工样板点评当日形成联合点评成果 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 06深化方案管控 深化修改到方案交房标准 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 07过程巡查管控高度敏感预判随查陪走同行严格“打表“关键动作到位、管到关键点位 （1）关键工程特殊管理领机手挈时抓纲错性纠抗要提少重易偏特殊管理易失减 （2）关键工序旁站监督管理 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 08质量验收管控停止点必须停下来受检严格“打表” (1).流水段施工阶段质量验收管理理想与现实的有机结合1套100平方米装饰分部施工方100%自检到全部点位(不完全统计)主控项目：5点左右/个一般项目：10点左右/个监理方100%全检主控项目工序关键点、客户普遍敏感点中间工序：8点左右/个28点/分项按检验批抽检其它一般项目客户敏感：5点左右/个一次性验分项工程：35个左右/套理收到全甲方工程师抽检20%的关键项目1套点位：28点/个X35个/套=980点/套想部点位4套/层X10层/流水段=40套/流水段物业前介或第三方细检到全部点位40套/流水段X980点/套=39200点/流水段39200点/流水段X3个流水段=117600点流水段专项工程联合通查到全部点位1人1天0.5套，120套，1人要240天标配监理12000平方米1人，无法面面俱到流水段界面移交检查到全部交接点位一般15%左右再复查和数以万计成品伤害点点多面广、细节点位数量巨大标段集中收尾联合通查到全部点位工作极其繁琐和不断重复劳动 流水段分项工程质量管控流程-九步法质量材料样板巡查界面标准1报验3点评5监督移交79施工施工深化停止点方案2交底4方案报验68 09界面移交管控建筑及安装专业向装饰分部移交装饰甲分包之间移交装饰总包向装饰甲分包甲分包向装饰总包建筑装饰甲分包装饰总包装饰总包清晰互检闭环资料可追溯103 09.1建筑工程界面移交强电工程排水工程墙体工程门窗工程强电工程界面划分天棚工程弱电工程排水工程相互关系给水工程墙体工程燃气工程门窗工程工程错例消防工程天棚工程防水工程地面工程空调工程地暖工程智能工程清洁工程空气质量 9.1.1强弱电预设预埋工程建筑装饰线局配安中地穿局开灯终管进穿部电央部配防暖线关具端及户钢等箱空智等插电系连箱安收底线丝电体调能电座统接装口盒位元系位盖系面盒板预端件统统连板设子接 “牛鼻子”建装筑饰一体设计吊顶饰面板配电箱哑木门套线捋清图纸电视柜、冰箱插座标高开关插座沙发方几、床头柜、样板测试高度柜机插座橱浴柜台面重视踢脚线系统插座洗衣机、微波炉深度标准台面、水箱净水器、热宝、洁身器、垃圾处理器、智能马桶插座书桌临插书桌台面电脑插座批量管控粘结层地面管线 “牛鼻子”水平交叉高度重视强弱与水管与气管与风口与检修口电交叉交叉交叉交叉交叉与门槛石与卫生间与边龙骨与踢脚线与吊柜交交叉墙根交叉交叉交叉叉统筹设计与综合放线 “牛鼻子”土精一体设计建装管网钻孔捋清图纸底盒开启门扇底盒家具部品底盒热水器样板测试水平高度底盒燃气灶净距重视底盒洗菜盆深度标准底盒门脸线底盒背景墙放线放样底盒挂机空调底盒玻璃镜子批量管控 “牛鼻子”土精一体设计建装管网终端吊顶饰面捋清图纸底盒乳胶漆底盒墙纸底盒瓷砖样板测试交接高度底盒石材界面重视甩管木饰面深度标准甩管软包甩管面板放线放样甩管背板甩管灯具批量管控线管石膏线 工程错例 9.1.2排水管安装工程建筑装饰排所主排水有排水支排水末管水立端及管管末端 “牛鼻子”建装筑饰一体设计橱柜底板横支管捋清图纸粘结层顶横支管样板测试标高高度立支管系统重视柜体底板面、地砖面深度标准干区地漏管湿区地漏管散水地漏管放线放样洗衣机下水管批量管控 “牛鼻子”水平交叉高度重视与水管与冷凝水下水管之与橱柜地阳台上的交叉管交叉间交叉柜交叉交叉统筹设计与提前校对复核位置 “牛鼻子”建装一体设计筑饰地漏墙砖捋清图纸地漏地砖缝马桶墙砖马桶地砖缝样板测试水平高度马桶隔断、浴室柜净距重视马桶五金件、垃圾筒深度标准柜体下水墙砖空调冷凝水管阳台地漏放线放样洗衣机主立管墙体主立管阳台设备设施批量管控如：晾衣架 “牛鼻子”建装一体设计筑饰下水管地面防水捋清图纸下水管粘结层下水管地漏、马桶下水管柜体底板样板测试交接高度下水管下水组件界面重视下水管装饰盖深度标准主立管乳胶漆主立管包管大小放线放样检修盖检修口主立管根部地砖、踢脚线批量管控主管清洁交付清洁 工程错例 解决建筑问题及图纸深度问题的重要抓手–结合日式放线，厨卫家政阳台综合放线放样前置或复核前置于土建施工阶段（着力解决相互关系、间距、大小头、收口、尺寸偏差等问题）墙地砖给水终部品、设排版线排水端开关备、门窗、及完成隔墙定位线管定五金定位面线(含及抹灰完成插座定位线线及安装门槛石、面线位线边线踢脚线） 9.1.3墙体工程建装一体设计筑饰洞口偏差套线漏缝、无法安装捋清图纸墙体垂直度套线侧墙大小头墙体偏差大小头、点位偏移抹灰偏差腻子乳胶漆偏差样板测试交接高度抹灰偏差墙砖、踢脚线安装重视抹灰强度墙砖空鼓、踢深度标准界面脚线脱落开裂乳胶漆开裂含水率发霉返碱、变形放线放样外墙涂料板块收口房间尺寸功能布局批量管控墙体尺寸收口交圈……………. 工程错例 9.1.4门窗工程规范与吊顶最低净高与浴霸厚度规范与排气孔标高高度窄带砖关系重视与止回阀不能与吊柜遮挡玻璃与窄带砖设备部品与过梁使用净高 地面铺贴高度与板块完成面标高系统底框高度标高重视窗台板或瓷砖面高差关系 水平度尺寸高度预防装饰垂直度偏差重视面大小头方正度 建装一体设计筑饰边框饰面捋清图纸边框打胶样板测试交接防盗门扇地垫、踢脚线高度界面重视深度标准防盗门锁墙面平开门扇家政设备部品放线放样门框踢脚线收口批量管控 工程错例 5.天棚工程错例厨房吊顶与梁冲突，标高不够 09.2装饰工程界面移交前介移交复尺检查尽量提前 木头案讨论：甲方工程师发现第一流水段首层很多房间安装的复合木地板不平时的处理意见？施工方说:“还没有报验”显然是木地板水泥监理方说：“还没有验收”你的处基层不平安装单位说“是总包打的理意见？导致地坪不平，与我们无关” 流水段批量复制工程质量管控-里程碑首预集应交套警中急房点机收处快评制尾置修流细拉模开维水检闸拟放护秩前狠验整保序介手收改修 特点复制过程不断走偏同一问题重复发生瑕疵点位数量巨大遗漏疏忽成为天敌 1.严控流水秩序和节奏流水秩序与节奏的控制是成品住宅装饰工程管理的核心和理想境界递进井然循环有序整体受控利于成品保护利于阶段性考核必要的工序和合理的时间………. 1.严控流水秩序和节奏 1.严控流水秩序和节奏签发施工令前提条件：（1）.上一流水段该分项已经报验并回头整改工作已经开始（2）.下一流水段开工时，上段之前流水段的回头整改已经完成（3）.施工技术交底已经完成（4）.材料已经验收（复验）入库（5）.有界面移交检查与复查记录 2.干预首套关键点施工人员变动样板标准样板层确立标准很容易但批量传承和持续保持并非易事没有传承标准丢失 3、及时启动三方细检或物业前介服务 宜采用双监理单位形式，精装修监理宜提前介入,其中装修单位的所有涉及监理内容出口为精装修监理,土建及安装单位涉及监理内容出口为土建监理,双方交叉内容如下图示 4.建立风险预警机制建立风险预警日程清单建立甲方体系以外的独立、客观、常态化月检机制本次月检由重庆精标装饰项目管理咨询有限公司总经理兼工程技术总监孟总主持微信电话13012377467、其它项目的总监或总代贾华、董文明、李明、陈之浩，冉俊，装饰公司经理李明、洋文斌、工程部经理杨东、副经理陈华、质检部经理孙阳，巡检工程师周文参加，甲方人员和本项目所有监理、施工人员不参加，也不旁听点评考核。9:00-12:00现场检查，13:00-15:00统计考核,落实整改措施，17：00发出报告电子版至各参建单位项目部、职能部门和高层领导。 6.强力组织集中收尾和模拟验收 （1）、流程 （2）、管控要点 7.精心组织开放整改 （1）.工地集中开放的重大意义到底开不开放？开放几次？施工单位和监理单位的人员是否参加带客户看房呢？ （2）.如何确定开放方案由营销部门组织，物业重点参与原则上只开放一次，过程中不宜多次开放利用节假日，集中1-2天开放原则上按半天为一时间段营销部安排人数后通知、与客户沟通工程部准备说辞监理部准备说辞原则上不应急维修记录准确、无遗漏 （3）.工地开放后的集中整改报事分类后质量问题由监理、物管、总包到现场确认张贴标签，编号拍照，锁定重点难点客户；非质量问题由客户中心向客户回复按标签编号把问题填写在含户型平面图的整改表上并张贴一张在推拉门上限定整改时间和处罚措施，两次验收不合格委外整改问题已经升级！监理物管验收销项监理对重点难点客户整改点对点全面跟踪,再次对整个房间其它问题全面复查关键点：传递业主信息和整改一定要彻底（整改点位遗漏和产生二次损害）钥匙控制 （4）.如何处理业主个性化需求和自行改造案例：某项目高端定制产品 8.精心组织交房快修 （1）、成品房与毛坯房交付的不同之处业主期望值很高，因而重视程度高担心疑问很多，对质量材料等很敏感碎片化知识和负面信息更多，解释沟通难度增大涉及项目多，点多面广，看房时间长，施工瑕疵问题容易暴露业主懂或半懂装修，很容易看出感官方面质量问题工程硬伤和隐蔽工程及湿作业板块整改难度大、时间长，容易导致拒接房对甲方或物业陪同业主看房人员的沟通能力和现场应变能力要求更高甲方或物业带业主看房的人员对业主的现场引导和暗示作用尤为重要—比毛坯房交付繁琐、麻烦、难度大 （2）.交房快修的重大意义成品房交付快修的作用远远大于毛坯房对成品房顺利交付具有特殊的重大意义体现开发商对待业主提出问题的态度，消除业主抵触心理让业主感知服务的及时性交增强他们对售后服务的信心房时间把业主发现的问题马上处理掉效率和准确性最高显著降低户均报事量显著提高交房率，减少交房后整改量和后期物业管理负荷010203040506快修时间 （3）、快修的组织与管理 （4）、验房师（团）和重点难点客户的应对 （5）、维护保养告知义务与维保的快速反应保修项目保修期限质量问题处理完成时间期限厨房和卫生间地面防水、墙面给水管道5年15内墙面、顶棚抹灰层、地面空鼓开裂2年10日内贴墙面砖、板式墙裙、空鼓、脱落2年10日内收口胶脱落2年5日内墙纸起翘2年5日内卫生间五金件损坏2年2日内卫生间给水管接头漏水2年2日内厨卫排水管道堵塞2年2日内强弱电线路故障2年3日内厨房设备、橱柜、浴柜2年5日内（工业产品质保期长余2年的按产品质保期执行）卫生洁具、电器插座、开关2年10日内（工业产品质保期长于2年的按产品质保期执行）户内木质复合门开裂、掉漆2年10日内户内门窗五金件损坏2年5日内踢脚板脱落2年5日内贴墙面砖马赛克、空鼓、脱落2年5日内供冷热系统设备即管道2个采暖期或供冷期5日内 （6）、交业主的资料户型平面图分户验收表所有设备的使用说明书、保修卡、合格证地产商痛苦的水电管路走向图关键工序施工过程光盘成品住宅使用说明书 目录精装修工程进度管理三 1.五个重要关系的处理-土建与装饰坚持原则性和艺妥协较大较小术性相结合客户严重影响使较大幅隐蔽工客户不装修普遍装修无装修施工用度提高程的某关注专容易关注法补救或可能产功装修成些一般业人士掩盖敏感的硬伤生责任纠能本项目关注补救点纷 1.五个重要关系的处理-土建交叉阳台外墙阳台地砖完成后，设备或管道安装涂料面层后点补，留足同号色漆涂料墙面:腻子完成前，装饰盖面漆后飘窗栏杆以有利于装修固定；墙纸墙面：栏杆最好与墙纸分离成品保护为主要原则常规防盗门扇湿作业完成、第一次粗开荒完成后模式下的燃气管厨房墙地砖前土建提高成品保护意识和技术措施交叉安防终端第一遍面漆或墙纸后整改及保第一遍面漆或墙纸后留项接受装修总包管理土建打胶清洁后与精装修同步空调机位移交时完成、外窗和防盗交付清洁门外框清洁与精装修同步 1.五个重要关系的处理-责任界定装修单位未检查出涉及交叉责任的问题由装修单位自行负责，但主体渗漏、空间点位尺寸、非装修引起的空鼓裂纹、明显判断系土建的问题等由土建负责 1.五个重要关系的处理-责任界定主要问题精装修管理与顾问重庆精标工程管理有限公司 1.五个重要关系的处理-进度与质量坚持确保进度暂缓可中后期集收不可逆转节点为前提尾和交房应对隐蔽后期整较大程观感很容与装与装饰饰面工很少客工程改抗性度影响细节易处饰面部品设程的某户或不主控和难度下一工质量理和交接备交接些一般关注的项目较大的序和中瑕疵补救安装的完成项目和项目及及系或无法后期施个别的成点位面尺寸收口收个别通统性整改的工的其硬伤品伤尺寸偏差边项目病甩项硬伤项目它项目甩项害 1.五个重要关系的处理-干预与自主甲方适度动态干预监理实施流流进周大维劳设工应水水度完宗修务备资急划秩节成材备数工公预分序点量料料量具示案 2.土建界面移交定时化万科规定 3.甲供材供货周期标准化序号材料名称供应界面供货周期序号材料名称供应界面供货周期1厨房及卫生间墙地砖甲供4020厨房嵌入式吸顶灯定质乙供202客厅地砖和阳台地砖甲供4021双头浴霸带换气扇甲供（精装总包安装）303门坎石、窗台板、卫生间门垛定质乙供1522天然气灶分包304茶色玻璃隔断及门、五金定质乙供2523马桶甲供（精装总包安装）305浴室防潮镜定质乙供2024台下面盆甲供（精装总包安装）306铝扣板定质乙供3025立柱盆甲供（精装总包安装）307厨房不锈钢墙面定质乙供1526单盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）308强化地板甲供（精装总包安装）4527双盆不锈钢洗涤盆甲供（精装总包安装）309踢脚线定质乙供2028洗涤龙头甲供（精装总包安装）3010衣柜、浴室柜分包4029面盆龙头甲供（精装总包安装）3011橱柜、鞋柜分包4030花洒甲供（精装总包安装）3012木门及五金分包4031生活阳台洗衣机供水龙头定质乙供2013抽油烟机分包3032毛巾架定质乙供2014燃气热水器分包3033玻璃搁板定质乙供2015电热水器分包4534玻璃三角托架定质乙供2016镜前灯定质乙供2035厕纸盒定质乙供2017吊顶嵌入式筒灯定质乙供2036地漏定质乙供2018卫生间防雾筒灯定质乙供2037开关、插座定质乙供2019阳台吸顶灯定质乙供20 4.常规模式下装修工期标准化 5.常规模式下的三表总控计划的编制与固化启动会后7日内召开会前审毕施工单位报审的计划与监理单位的控制计划土建工程师、所有精装修分包单位须参加与监理单位、精装修总包、分包逐项互动、调整、修改、固化注意总包的主动性，注意听取分包的意见重点落实土建移交计划、设备部品分包的进场计划与排产计划根据会议决议，总包修改计划后重新报审确立材料的备货品种及数量标准充分互动+适度主导 6.关于穿插施工-目的和意义提高质量和效率减少人工通过提前穿插，高效的组织管理，采用新技术，降低对工人技能用空间换取时间，提高整体效率。的依赖：采用铝模、工业化产品（PC构件、轻质墙板等），提高产品精度，通过集中加工、降低对木工、泥工等工种技术工业化产品运用，精装修部品外水平的要求。包生产等，从传统的现场加工逐步过渡到供应商统筹组织，从提前穿插施工，降低对工人人“建造”到“制造”，提高生产数的依赖：延长单工序作业时效率。间，减少单工种作业人数，使培训及管理更加有效，集中优通过技术革新，取消非必要工序势资源，有效提高作业质量。（如抹灰基层），减少技术间歇时间。 6.关于穿插施工-装修进场时间装修进场时间=主体施工至（N/n+M/m+W/m）层•N-建筑总层数•n-验收次数•M-养护时间•m-完成主体施工一层的时间•M/m-养护期施工完成的楼层数•W—第一段主体验收完成后，需完成的首层的相关土建工序的施工天数•W/m-完成首层相关工作期间主体施工完成的楼层数例：30层建筑,主体养护28天,主体施工一层7天，首层的相关土建工序完成时间为21天,分3次验收：30/3+28/7+21/7=17层,主体施工至17层时，装修进场5次验收:30/5+28/7+21/7=13层,主体施工至13层时，装修进场 6.关于穿插施工-装修完成时间主体封顶后室内装修施工完成时间=M+t×N/n+Y+Z•N—建筑总层数,•n—验收次数•M–养护时间•t–装修第一道工序施工时间•Y—最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间•Z—整改、保洁、验收时间例：30层建筑前述条件，装修第一道工序施工时间7天，最后一层由第二道装修工序开始至装修完成时间35天，整改、保洁、验收时间为30天3次验收为例，28+7*30/3+35+30=163天5次验收为例，28+7*30/5+35+30=135天总工期可以提效20%左右 6.关于穿插施工-某项目装修施工策划**穿插项目装饰工程流水施工策划油漆水电工种说明泥水木工施工天数（每6天从下往上循环）循环段分项工程第一天第二天第三天第四天第五天第六天挂网2人2人打点1人1人冲筋2人2人2人第十二层补槽1人1人原顶天花第一遍腻子2人2人2人2人2人2人安装门套木基层2人2人2人2人2人2人墙面轻质砂浆抹灰4人4人4人4人4人4人第十一层墙面抗裂砂浆抹灰2人2人2人2人2人2人磨筋（整改）1人1人第十层卫生间门槛石1人卫生间防水一遍加防水保护层2人2人2人天花放线定位2人1人第九层边龙骨安装1人主副龙骨安装2人2人2人第八层灯槽造型2人2人2人2人2人2人第七层天花封顶、开孔2人2人2人2人2人2人天花防锈漆点涂1人贴牛皮纸带，天花阴阳角条1人1人第六层修三边两线2人2人吊顶天花第一遍腻子4人4人4人墙面第一遍腻子4人4人4人卫生间沉箱填充及干板安装1人1人1人1人1人1人第五层吊顶天花级墙面第二遍腻子4人4人4人4人4人4人墙面贴砖加勾缝8人8人8人8人8人8人第四层地面贴砖4人4人4人4人4人4人腻子打磨2人2人墙面底漆施工2人2人第三层地漏安装1人1人橱/卫柜体安装（甲分包）3人3人3人3人3人3人墙面一遍面漆2人2人2人2人2人2人厨卫铝扣板天花安装（甲分包）2人2人2人2人2人2人第二层地砖美缝4人4人4人室内门框安装（甲分包）3人3人3人踢脚线安装3人3人3人墙面第二遍面漆2人2人2人2人第一层入户门关闭状态（开关面板安装）1人1人1人入户门关闭状态（厨卫五金洁具安装）2人2人2人粗开荒（杂工）6人 7.施工进度管控—动态控制（红绿灯表） 垂直运输的制约：水泥＋砂－约3趟油漆等－－约1趟门－－—–约2趟砖－－——约2趟柜子－－—约1趟洁具－——约1趟木地板－－约1趟Σ＝11趟假定三部电梯每日12小时负责运输，每次运输1种材料。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5 快完工时打爆水管和才发现水管渗漏几乎是灾难性的–保压施工 精装修安全文明管理四 1.文明施工在成品住宅管理中的特殊意义精正监理精装房施工交底文件—设计施工细节 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 2.安全文明施工管理要点 谢谢聆听！TEL微信：13012377467
